Od 7 maja 2025 r. obowiązują nowe przepisy, które wydłużają termin na przyjęcie przez gminy planów ogólnych i wprowadzają kluczowe zmiany w systemie planowania przestrzennego. Reforma dotyczy właścicieli nieruchomości, inwestorów, rolników i samorządów. Na uzyskanie bezterminowej „wuzetki” pozostało niewiele czasu.

Prezydent podpisał ustawę z 4 kwietnia 2025 r., która wydłuża termin przyjęcia planów ogólnych z 31 grudnia 2025 r. do 30 czerwca 2026 r. To odpowiedź na opóźnienia w pracach – do stycznia 2025 r. 75 proc. gmin zgłosiło dane do ewidencji zbiorów przestrzennych. Bez planu ogólnego po 1 lipca 2026 r. niemożliwe będzie wydanie nowej decyzji o warunkach zabudowy czy lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego zachowują moc do czasu wejścia w życie planu ogólnego, nie dłużej jednak niż do 30 czerwca 2026 r.

Koniec bezterminowych decyzji WZ

Choć termin dla planów ogólnych wydłużono, nie zmienił się termin na wydawanie bezterminowych decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Od 1 stycznia 2026 r. gminy będą wydawać już wyłącznie decyzje terminowe – ważne przez 5 lat od dnia uprawomocnienia.

Inwestorzy, którzy chcą uzyskać bezterminową WZ, mają czas tylko do końca 2025 r. To kluczowe np. dla właścicieli działek planujących budowę domu. Po 1 lipca 2026 r. WZ będą musiały być zgodne z planem ogólnym – gmina może w nim wprowadzić np. strefę z zakazem zabudowy.

Reforma a interesy rolników

Nowelizacja ma istotne znaczenie dla rolników. Z analizy MRiRW wynika, że część gmin nie wyznacza stref wielofunkcyjnych z zabudową zagrodową (SZ) czy stref produkcji rolniczej (SR), co może utrudnić rozwój gospodarstw.

Poseł Michał Pyrzyk alarmował, że rolnicy – mimo posiadania gruntów – będą zmuszeni kupować działki na terenie przeznaczonym pod zabudowę, by móc postawić siedlisko. Problemem pozostaje też rosnący konflikt między zabudową mieszkaniową a produkcją rolną.

Zmiany w systemie planowania

Od 1 lipca 2026 r. decyzje WZ i plany miejscowe muszą być co do zasady zgodne z planami ogólnymi. Reforma ma ograniczyć niekontrolowane „rozlewanie się” zabudowy i umożliwić gminom precyzyjne kształtowanie polityki przestrzennej.

Eksperci ostrzegają jednak, że tempo zmian może wpłynąć na rynek nieruchomości i inwestycji. Dla właścicieli działek to ostatni moment, by zabezpieczyć przyszłe inwestycje zgodnie z dotychczasowymi zasadami.

Wprowadzana reforma systemu planowania przestrzennego jest jedną z największych na przestrzeni ostatnich dziesięcioleci. W założeniu ustawodawcy wprowadzane zmiany mają zapobiec chaotycznej zabudowie i zagospodarowaniu przestrzeni, a także zapewnić inwestorom stabilność warunków inwestowania.

Z perspektywy właścicieli nieruchomości planujących ich zabudowę, jedna z największych zmian będzie dotyczyła możliwości zagospodarowania nieruchomości na terenie, na którym nie ma uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP), a zatem konieczności uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy (tzw. „wuzetki”).

Zgodnie z dotychczas obowiązującymi regulacjami prawnymi, inwestorzy mogą co do zasady dokonywać zabudowy ich nieruchomości jeżeli jest to przewidziane postanowieniami MPZP, a w przypadku braku MPZP na danym terenie, jeżeli inwestor uzyskał indywidualną decyzje o warunkach zabudowy.

Reforma wprowadza nowy dokument planistyczny w postaci Planu ogólnego, który może mieć kluczowe znaczenie dla przyszłych inwestorów. Sporządzenie planu ogólnego przez gminy będzie obligatoryjne. W Planach ogólnych gminy będą mogły wyznaczyć obszary uzupełnienia zabudowy dla terenów, w których nie został uchwalony MPZP. Tym samym, możliwość uzyskania wuzetki będzie w znacznej mierze uzależniona od przyjętego na danym terenie Planu ogólnego.

Właściciele nieruchomości powinni zatem baczenie obserwować działania gmin w zakresie uchwalania planu ogólnego na danym terytorium. Tym bardziej, że na etapie formułowania ustaleń planu ogólnego będą oni mogli zgłaszać swoje uwagi, w tym właśnie co do ustalania obszarów, na których możliwa będzie przyszła zabudowa. Przeoczenie tych działań może doprowadzić do sytuacji, w której właściciel nieruchomości nie uzyska w przyszłości decyzji o warunkach zabudowy.

źródło:
Dziennik ustaw, Business Insider, Infor, Farmer