Koniec z limitem miejsc parkingowych. Od sierpnia decyzja w rękach gmin

21 sierpnia 2025 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa,  (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1440 ze zm.), która wprowadziła też zmianę w ustawie z 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, zwanej lex deweloper (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 195 ze zm.).znosząca obowiązek zapewnienia minimalnej liczby miejsc postojowych na szczeblu krajowym w inwestycjach realizowanych na podstawie tzw. lex deweloper. Od tego dnia to rady gmin będą samodzielnie określać wymogi w tym zakresie w lokalnych standardach urbanistycznych.

Dotychczas przepisy wymagały, aby deweloperzy zapewniali co najmniej 1,5 miejsca parkingowego na każde jedno mieszkanie w inwestycjach poza obszarem śródmiejskim oraz minimum jedno miejsce parkingowe na mieszkanie w strefach śródmiejskich. Były to normy ustawowe, obowiązujące w całym kraju.

Gminy mogły jedynie je zaostrzyć, ale nie miały możliwości obniżenia wymogów. W praktyce oznaczało to, że np. przy 100 mieszkaniach w budynku poza centrum należało zaplanować minimum 150 miejsc postojowych.

Co zmienia nowelizacja?

Nowe przepisy uchylają krajowe normy i przekazują kompetencje w tym zakresie samorządom. Rady gminy będą mogły samodzielnie ustalić liczbę miejsc postojowych dla inwestycji realizowanych w trybie specustawy mieszkaniowej – zarówno zwiększając, jak i zmniejszając dotychczasowe standardy.

W uzasadnieniu wskazano, że zmiana ma umożliwić dostosowanie wymogów do lokalnych warunków, takich jak dostępność transportu publicznego, infrastruktura rowerowa czy położenie inwestycji jak również , że jest ona spójna z wprowadzonymi przez gminy rozwiązaniami na rzecz zwiększenia ruchu zarówno pieszego jak i rowerowego w tym również w obszarach śródmiejskich.

Skutki dla inwestorów i mieszkańców

Deweloperzy zyskują możliwość ograniczenia liczby miejsc parkingowych, co może obniżyć koszty budowy i umożliwić realizację inwestycji na mniejszych działkach. Dla części mieszkańców oznacza to jednak ryzyko niedoboru miejsc postojowych i zwiększonego parkowania w przestrzeni publicznej.

Zmiana dotyczy wyłącznie nowych inwestycji rozpoczynanych po 21 sierpnia 2025 r. Obowiązujące parkingi przy istniejących budynkach nie mogą być likwidowane na tej podstawie.

Gminy posiadają szerokie kompetencje w zakresie ustalania lokalnych standardów urbanistycznych, które określają zasady i wytyczne zagospodarowania przestrzennego na danym obszarze. Lokalne standardy urbanistyczne wskazują zatem minimalne wymagania dotyczące zagospodarowania przestrzeni m.in. zabudowy, infrastruktury oraz dostępności do usług. Standardy te są bowiem elementem obligatoryjnym dla wszystkich inwestorów realizujących projekty na terenie danej gminy.

Celem lokalnych standardów urbanistycznych jest przede wszystkim zapewnienie harmonijnego rozwoju przestrzennego miasta, poprawa jakości życia mieszkańców oraz ochrona środowiska. LSU pomagają również chronić obszary przed konsekwencjami niekontrolowanej zabudowy. Standardy te odnoszą się m.in. do wysokości budowanych obiektów, dostępu do infrastruktury, dostępności przedszkoli oraz szkół, a także odległości od obiektów publicznych, zieleni, czy też standardów parkingowych.

Kompetencje w zakresie ustalania lokalnych standardów urbanistycznych posiadają gminy. Standardy te uchwalane są w formie uchwał i stanowią uzupełnienie, bądź też zmianę przepisów ustawowych dotyczących zagospodarowania przestrzennego wobec czego gmina posiada kompetencje w zakresie dostosowywania tych standardów do lokalnych potrzeb i warunków.

Uchwała w sprawie lokalnych standardów urbanistycznych jest zatem kluczowym narzędziem w kształtowaniu przestrzeni miejskiej, zapewniającym spójność rozwoju z jednoczesnym uwzględnieniem potrzeb mieszkańców. LSU mają zatem zróżnicowany wpływ zarówno na inwestorów jak i mieszkańców danej gminy.

Ich skutkiem może być narzucenie wytycznych dotyczących bezpośrednio zabudowy i zagospodarowania terenu, co wiązać się może z ograniczeniem swobody inwestowania, z drugiej zaś strony mają niebagatelne znaczenie dla podniesienia jakości życia mieszkańców, poprawiając funkcjonalność przestrzeni publicznej oraz wywierając pozytywny wpływ na środowisko.

źródło: Infor, KB, GazetaPrawna