Umowy najmu: na co zwrócić uwagę?

Umowa najmu to jeden z najczęściej zawieranych kontraktów w codziennym życiu. Wynajmujemy mieszkania, biura, lokale użytkowe, a czasami nawet sprzęt. Choć zawarcie umowy najmu może wydawać się prostym zadaniem, warto zwrócić uwagę na kilka kluczowych elementów, aby uniknąć problemów w przyszłości. W tym artykule przybliżymy najważniejsze aspekty najmu nieruchomości, na które warto zwrócić uwagę, zarówno z perspektywy najemcy, jak i wynajmującego.

Kluczowe elementy umowy najmu

Umowa najmu powinna jasno określać, kto jest wynajmującym, a kto najemcą. Warto również podać pełne dane kontaktowe obu stron, a także inne dane pozwalające na zidentyfikowanie stron umowy takie jak: PESEL, NIP, numer KRS czy REGON. Należy dokładnie opisać, co jest przedmiotem najmu. W przypadku nieruchomości należy wskazać – czy jest to mieszkanie, lokal użytkowy, czy inny rodzaj nieruchomości. Ważne jest, aby opis był precyzyjny i zawierał adres oraz powierzchnię najmu. Umowy najmu mogą być zawierane na czas określony lub nieokreślony. Warto określić, na jaki okres zawierana jest umowa, a także jakie są warunki jej przedłużenia lub zakończenia.

Umowa powinna zawierać informacje na temat wysokości czynszu oraz terminów płatności. Ważne jest również określenie, jakie opłaty dodatkowe (np. media, opłaty administracyjne) będą obciążały najemcę. Zazwyczaj umowy najmu przewidują konieczność wpłacenia kaucji. Należy określić jej wysokość, cel oraz warunki zwrotu. Warto sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy, który będzie dokumentował stan techniczny lokalu oraz jego wyposażenie na początku najmu. Pozwoli to uniknąć sporów dotyczących ewentualnych uszkodzeń lub braków w wyposażeniu nieruchomości.

Prawa i obowiązki najemcy

Najemca ma prawo do korzystania z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem. Do jego obowiązków należy:

• Terminowe opłacanie czynszu i innych opłat – regularne płatności są podstawowym obowiązkiem najemcy. Nieprzestrzeganie tego warunku może skutkować rozwiązaniem umowy (art. 687 Kodeksu cywilnego).
• Dbanie o lokal – najemca powinien dbać o wynajmowany lokal, nie powodować jego nadmiernego zużycia i dokonywać napraw drobnych usterek lub awarii (art. 681 Kodeksu cywilnego).
• Zachowanie porządku i spokoju – najemca nie może zakłócać spokoju, porządku publicznego czy spoczynku nocnego albo wywoływać zgorszenia, a także powinien szanować prawa innych mieszkańców (art. 51 Kodeksu wykroczeń).

Prawa i obowiązki wynajmującego

Wynajmujący jest zobowiązany do przekazania najemcy lokalu w stanie umożliwiającym jego użytkowanie zgodnie z umową. Do jego obowiązków należy:

• Zapewnienie sprawnego działania mediów – wynajmujący musi utrzymywać instalacje wodne, elektryczne, grzewcze i inne przez cały okres najmu w stanie, który pozwala na korzystanie z wynajętego lokalu (art. 662 § 1 Kodeksu cywilnego).
• Przeprowadzanie koniecznych napraw – wynajmujący jest zobowiązany do usuwania usterek i awarii, które wynikają z normalnego użytkowania lokalu (art. 663 Kodeksu cywilnego).
• Poszanowanie prywatności najemcy – wynajmujący nie może bez zgody najemcy wchodzić do wynajmowanego lokalu, z wyjątkiem sytuacji nagłych, np. awarii wymagającej natychmiastowej interwencji (art. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego).

Roszczenie windykacyjne i negatoryjne – charakterystyka, przykłady

W przypadku naruszenia cudzej własności, Kodeks cywilny przewiduje dwa główne środki ochrony: roszczenie windykacyjne i roszczenie negatoryjne. Roszczenia te są skuteczne wobec osób naruszających prawo własności , chyba że naruszający ma uprawnienia do władania rzeczą, co jest skuteczne wobec właściciela. W poniższym artykule wyjaśniamy, czym charakteryzują się te dwa typy roszczeń i jakie są między nimi różnice.

Roszczenie windykacyjne

Zgodnie z § 1. art. 222 Kodeksu cywilnego roszczenie windykacyjne dotyczy sytuacji, w której “Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.”

Innymi słowy, podstawą roszczenia windykacyjnego jest utrata władztwa przez właściciela lub władanie rzeczą przez nieuprawnionego. Warto zaznaczyć, że roszczenie windykacyjne dotyczy wyłącznie prawa własności, co oznacza, że tylko właściciel może żądać zwrotu rzeczy na tej podstawie. Nie obejmuje ono innych stosunków prawnych, takich jak użytkowanie, zastaw, najem czy dzierżawa. Co ważne, aby roszczenie windykacyjne było uzasadnione, naruszenie prawa własności musi mieć charakter trwały oraz powodować całkowite pozbawienie właściciela władztwa nad rzeczą.

Z uwagi na prawa wchodzące w skład przedsiębiorstwa czy gospodarstwa rolnego, nie mogą one być przedmiotem roszczenia windykacyjnego.

Roszczenie negatoryjne

Zgodnie z § 2. art. 222 Kodeksu cywilnego roszczenie negatoryjne można wystosować “Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.”.

Roszczenie negatoryjne nie dotyczy więc sytuacji, w której doszło do jednorazowego naruszenia prawa własności. Chodzi o naruszenia o charakterze trwałym lub gdy istnieje ryzyko, że te będą się powtarzać.

Przykładem sytuacji, w której przysługuje roszczenie negatoryjne jest tzw. immisja. To słowo określa taki stan rzeczy, gdy skutki działania właściciela nieruchomości na własnym gruncie są odczuwalne na gruncie sąsiedzkim. Wyróżnia się kilka rodzajów immisji – immisję pośrednią, bezpośrednią, materialną i niematerialną. Ta ostatnia dotyczy sytuacji, gdy zdarzenie oddziałuje na sferę psychiki właściciela nieruchomości sąsiedniej.

Źródło: lex.pl

Umowa ustna – czy jest wiążąca, jak udowodnić

Polskie prawo dopuszcza możliwość zawierania umów w formie ustnej. To słowne ustalenie postanowień i zobowiązanie się do podjęcia określonych działań. W poniższym artykule wyjaśniamy więc, co grozi za niedotrzymanie umowy ustnej, jak udowodnić fakt jej zawarcia oraz czy umowa słowna jest wiążąca dla stron i ważna.

Czy umowa ustna jest ważna?

Zgodne oświadczenie woli dwóch lub więcej stron powoduje zawarcie umowy, której celem jest powstanie, zmiana lub ustanie jakiegoś stosunku prawnego. Forma ustna, pisemna i forma aktu notarialnego to najpopularniejsze sposoby złożenia oświadczenia woli – zawarcia umowy. Kwestie dotyczące umów uregulowano w Kodeksie cywilnym. Regulacje związane ze swobodą umów zawiera artykuł 353 [1] Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z jego treścią, strony mają prawo do dowolnego kształtowania stosunków prawnych, o ile zasady te nie sprzeciwiają się samej naturze kształtowanego stosunku prawnego, regulacjom prawnym, a także zasadom współżycia społecznego. Jedną z dopuszczalnych form jest więc umowa ustna, która w zdecydowanej większości przypadków będzie ważna.

W praktyce jednak podstawową okolicznością ograniczającą swobodę stron w kształtowaniu formy umowy będzie warunek niesprzeczności z ustawą. W pewnych bowiem przypadkach przepisy (np. umowa przeniesienia własności nieruchomości – art. 158 K.c. lub umowa dzierżawy przedsiębiorstwa – art. 75 [1] § 1 K.c.) wymagają zachowania ściśle określonej formy.

Umowa ustna – przykład

Przykładową sytuacją, w której zawieramy umowę ustną jest chociażby zakup dowolnego produktu na targu. Wspólna zgoda na daną cenę oraz przedmiot umowy, a następnie zapłata oraz wydanie rzeczy świadczy o zawarciu umowy sprzedaży, bez konieczności pisemnego podsumowania ustaleń. Jest to umowa w drobnych bieżących sprawach, więc może zawrzeć ją każdy, włączając w to osoby ograniczone w zdolności do czynności prawnych, bez zgody przedstawiciela ustawowego.

Kodeks cywilny ponadto wskazuje, że dopuszczalne jest również złożenie oświadczenia woli przez przejaw zachowania. Np. uścisk dłoni można uznać za potwierdzenie przyjęcia oferty i związanie umową obu stron. Jest to forma per facta concludentia.

Zawarcie umowy w formie ustnej w niektórych przypadkach nie jest jednak możliwe. Powaga sprawy, zabezpieczenie obrotu prawnego lub potrzeba pozyskania dowodów do ewentualnego sporu przed sądem zobowiązuje do zachowania szczególnej formy czynności prawnej, co ma wyraz w konkretnych regulacjach.

Umowa ustna – jak udowodnić?

Umów – w każdej formie – bez wątpienia należy dotrzymywać. Problematyczne staje się jednak udowodnienie zawarcia umowy ustnej. Ciężar dowodu spoczywa w tej sytuacji na osobie która powołuje się na ten fakt. To on musi wykazać, że została zawarta umowa o określonej treści. Oznacza to, że w razie sporu konieczne będzie powołanie innych dowodów takich jak świadkowie, inne dokumenty lub korespondencja pomiędzy stronami umowy.

Umowa ustna a elementy skutecznej czynności prawnej

Każda umowa powinna zawierać sztandarowe elementy, czyli minimalną treść, by można było uznać ją za ważną. Są to:

• Elementy przedmiotowo istotne (essentialia negotii): elementy konieczne, np. wskazanie przedmiotu umowy,
• Elementy nieistotne (naturalia negotii): nie stanowią cech konstytutywnych, jeśli umowa ich nie zawiera strony wiązać będą przepisy dotyczące danej umowy, np. miejsce zawarcia umowy,
• Elementy podmiotowo istotne: zastrzeżenie co do skutków prawnych zawarcia umowy dla danej osoby, np. Warunek określony w art 89 K.c.

Należy zatem zadbać, aby zawierana umowa w formie ustnej określała przynajmniej podstawowe elementy. W przypadku np. umowy zlecenia wskazywała, czym będzie przedmiot umowy – jakie zlecenie przyjmuje zleceniobiorca i na jakie wynagrodzenie umówiły się Strony, a także termin realizacji zlecenia. Należy mieć jednak na uwadze, że do celów dowodowych warto zawrzeć umowę w formie pisemnej, szczególnie jeśli umówione wynagrodzenie jest wysokie.

Źródło: poradnikprzedsiebiorcy.pl, odpowiedziprawne.pl, Gazeta Prawna