Jakie są Twoje prawa jako najemcy mieszkania?
Wynajmując mieszkanie, warto znać swoje prawa i obowiązki, aby uniknąć nieporozumień i problemów. W poniższym artykule wyjaśniamy najważniejsze kwestie prawne dotyczące najmu mieszkaniowe w Polsce, w tym umowę najmu, kaucję, wypowiedzenie oraz obowiązki wynajmującego.
Umowa najmu
Podstawą najmu mieszkania jest umowa najmu. Powinna być ona zawarta na piśmie i zawierać wszystkie istotne warunki najmu. W umowie powinny znaleźć się informacje takie jak dane stron (wynajmującego i najemcy), opis wynajmowanego mieszkania, wysokość czynszu, sposób i terminy jego płatności, okres trwania najmu, w jaki sposób ma być wykorzystywany przedmiot najmu oraz ewentualne dodatkowe opłaty (np. za media).
Umowa najmu może być zawarta na czas określony lub nieokreślony. Umowa na czas określony daje większą pewność co do długości najmu, natomiast umowa na czas nieokreślony jest bardziej elastyczna w kwestii możliwości wypowiedzenia. Jeśli umowa najmu dotyczy okresu dłuższego niż 10 lat, to umowa taka, po upływie tego terminu, przechodzi w umowę na czas nieoznaczony.
Kaucja
Wynajmujący może zażądać od najemcy kaucji jako zabezpieczenia na wypadek ewentualnych szkód w mieszkaniu lub zaległości w płatnościach. Wysokość kaucji nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu (limit ten obowiązuje tylko przy najmie mieszkań na cele mieszkaniowe). Kaucja powinna być zwrócona najemcy po zakończeniu najmu w ciągu miesiąca licząc od dnia opróżnienia lokalu, pod warunkiem że mieszkanie zostanie zwrócone w stanie niepogorszonym z uwzględnieniem normalnego zużycia (jeżeli umowa tak stanowi – jeśli nie ma wzmianki o stanie niepogorszonym z uwzględnieniem normalnego zużycia, to musi być stan niepogorszony – taki jaki był przy wydaniu) i wszystkie należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.
Wypowiedzenie umowy najmu
Wypowiedzenie umowy najmu różni się w zależności od rodzaju umowy oraz częstotliwości opłacania czynszu. W przypadku umowy na czas określony, wypowiedzenie jest możliwe tylko w sytuacjach przewidzianych w umowie. Umowę na czas nieokreślony można wypowiedzieć z zachowaniem terminów określonych w Kodeksie cywilnym. Wynajmujący może wypowiedzieć umowę na czas nieokreślony z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia, jeżeli najemca nie płaci czynszu przez dwa pełne okresy płatności, jeżeli zaś wypowiedzenie ma być bez terminów (natychmiastowe), to wynajmujące musi uprzedzić najemcę na piśmie dając mu dodatkowy, co najmniej miesięczny termin, do zapłaty zaległego czynszu. Innym powodem jest naruszenie innych postanowień umowy lub używanie mieszkania w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem.
Najemca może wypowiedzieć umowę na czas nieokreślony z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia bez podania przyczyny. W przypadku, gdy warunki mieszkaniowe zagrażają zdrowiu najemcy, możliwe jest natychmiastowe wypowiedzenie umowy.
Obowiązki wynajmującego
Wynajmujący ma obowiązek przekazać najemcy mieszkanie w stanie nadającym się do użytku oraz utrzymywać je w takim stanie przez cały okres najmu. Powinien zapewnić sprawność instalacji i urządzeń umożliwiających korzystanie z mieszkania zgodnie z jego przeznaczeniem. W przypadku awarii lub konieczności napraw, wynajmujący powinien niezwłocznie podjąć działania naprawcze.
Wynajmujący nie może bez uzasadnionej przyczyny wejść do mieszkania wynajmowanego najemcy bez jego zgody. Powinien szanować prywatność najemcy i uzgadniać terminy ewentualnych wizyt.
Obowiązki najemcy
Najemca jest zobowiązany do terminowego opłacania czynszu oraz innych ustalonych opłat. Powinien używać mieszkania zgodnie z jego przeznaczeniem i dbać o jego stan techniczny. Najemca ponosi odpowiedzialność za drobne naprawy i konserwację mieszkania, wynikające z normalnego użytkowania.
Jeśli najemca zamierza dokonać jakichkolwiek zmian w mieszkaniu, powinien uzyskać na to zgodę wynajmującego. W przypadku szkód powstałych z winy najemcy, jest on zobowiązany do ich naprawy lub pokrycia kosztów naprawy.