Wypowiedzenie umowy najmu: Jakie prawa przysługują wynajmującemu i najemcy?

Wynajem nieruchomości to popularna forma korzystania z mieszkań czy lokali użytkowych w Polsce. Jednak zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą znaleźć się w sytuacji, gdy konieczne staje się rozwiązanie umowy najmu. W takim przypadku kluczowe jest zrozumienie praw przysługujących obu stronom. W artykule wyjaśniamy, jakie zasady obowiązują każdą ze stron.

Rodzaje umów najmu a ich wypowiedzenie

Umowy najmu mogą być zawierane na czas określony lub nieokreślony, a każda z tych form ma swoje odrębne zasady dotyczące wypowiedzenia.

• Umowa najmu na czas określony: Umowa wygasa po upływie ustalonego w niej terminu.  Strony mogą wypowiedzieć umowę przed ustalonym w niej czasem trwania jedynie, kiedy jest to wskazane w umowie. Każda z umów może zostać również rozwiązana przez Strony na mocy ich porozumienia.
• Umowa najmu na czas nieokreślony: Strony mogą wypowiedzieć umowę z zachowaniem terminów wskazanych w umowie, a w przypadku ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.

Prawa wynajmującego

Wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu pod pewnymi warunkami, które zależą od rodzaju najmu (lokal mieszkalny czy użytkowy) oraz treści umowy.

1. Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego

Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu lokalu mieszkalnego tylko w określonych przypadkach, takich jak:

• Zaległości w płatnościach: Jeśli najemca nie płaci czynszu lub innych opłat przez co najmniej trzy pełne okresy płatności, wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę, pod warunkiem, że wcześniej wezwał najemcę do uregulowania zaległości w terminie nie krótszym niż miesiąc.
• Nieprzestrzeganie zasad umowy: Najemca, który wykorzystuje lokal niezgodnie z jego przeznaczeniem (np. prowadzi w nim działalność gospodarczą bez zgody wynajmującego) lub w inny sposób rażąco narusza warunki umowy, może otrzymać wypowiedzenie.
• Potrzeba własnego użytku: Wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę, jeśli sam lub członek jego rodziny potrzebuje lokalu do zamieszkania.

2. Wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego

W przypadku lokali użytkowych, zasady są bardziej elastyczne. Wynajmujący może wypowiedzieć umowę zgodnie z warunkami w niej zawartymi. Najczęściej umowa określa minimalny okres wypowiedzenia, który zwykle wynosi od jednego do trzech miesięcy, chyba że strony postanowiły inaczej.

Prawa najemcy

Najemca również ma prawo do wypowiedzenia umowy najmu, jednak w zależności od rodzaju umowy oraz tego, czy wynajmowany lokal jest mieszkaniem czy lokalem użytkowym, jego uprawnienia mogą się różnić.

1. Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego

Najemca może wypowiedzieć umowę najmu na czas nieoznaczony z zachowaniem okresu wypowiedzenia wynoszącego trzy miesiące na koniec miesiąca kalendarzowego. W przypadku najmu na czas oznaczony, najemca może wypowiedzieć umowę, jeśli w umowie przewidziano takie prawo lub gdy wynajmujący nie wywiązuje się ze swoich obowiązków, np. nie zapewnia odpowiednich warunków do zamieszkania (np. brak dostępu do mediów).

2. Wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego

Najemca lokalu użytkowego, podobnie jak wynajmujący, może wypowiedzieć umowę zgodnie z zapisami w niej zawartymi. Okres wypowiedzenia jest zwykle ustalany w umowie, a jego długość zależy od ustaleń między stronami. Ważne jest, aby umowa precyzowała zasady wypowiedzenia, aby uniknąć sporów.

Okresy wypowiedzenia

Ważnym elementem wypowiedzenia umowy najmu jest okres wypowiedzenia. W przypadku umów na czas nieoznaczony, przepisy określają minimalne terminy wypowiedzenia:

• Dla lokali mieszkalnych: Trzy miesiące, jeśli czynsz jest płacony miesięcznie.
• Dla lokali użytkowych: Okres wypowiedzenia ustalony w umowie, a jeśli nie jest on określony, wynosi on trzy miesiące.

W przypadku najmu na czas oznaczony, wypowiedzenie przed końcem umowy jest możliwe tylko w sytuacjach przewidzianych w umowie.

Obowiązki przy wypowiedzeniu

Zarówno wynajmujący, jak i najemca, mają obowiązek zachować odpowiednią formę wypowiedzenia. Wypowiedzenie umowy najmu powinno być sporządzone na piśmie, a także uzasadnione, jeśli przepisy tego wymagają (szczególnie w przypadku najmu lokalu mieszkalnego).